* 인터뷰를 인용보도할 때는
프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 세종대 변창흠 교수, 명지대 권대중 교수



<변창흠 세종대 교수 (찬성)>
- 공익적 차원 개발이익 환수해야
- 재건축으로 집값 안정? 사실상 불가
- 미실현 이득 과세 "이미 합헌 판결"

<권대중 명지대 교수 (반대)>
- 재건축 일괄 과세··형평성 문제있고
- 이익없이 개발 없다··공급감소 부작용
- 미실현 이득 과세, 위헌 소지 여전

분위기를 바꿔보겠습니다. 재건축 초가이익 환수제. 여러분, 어제 하루 종일 이 단어 들으셨죠? 2012년 12월부터 중단이 됐던 것이 올 1월 1일부터 부활했습니다. 이런 겁니다. 재건축 사업으로 인해서 평균 집값 상승률. 그러니까 원래 정상적인 집값 상승률을 넘는 이익이 발생하면 그 절반 이상을 정부가 환수해 간다, 걷어간다. 이런 제도입니다. 정부가 지난 21일에 강남 4구에 대해서 재건축 아파트 부담금을 예측해 보니까 최고 단지는 총 8억 4000만 원을 내야 되더라. 평균은 4억 4000만 원이고 최고로 많이 내는 곳은 8억 4000만 원까지 환수를 할 수 있도록 이렇게 나온답니다. 파장이 만만치가 않습니다. 강남권 단지들은요. 이 초과이익 환수제가 위헌이라면서 소송에 나설 준비를 하고 있는데요. 과연 이 초과이익 환수제가 정말 집값을 잡는 묘약이 될지 아니면 부당한 법으로 부작용만 낳을지 전문가들의 전망도 엇갈립니다. 짤막한 토론 듣고 판단하시죠. 먼저 초과이익 환수제 적극 환영하는 분이세요. 세종대학교 변창흠 교수 연결이 되어 있습니다. 변 교수님 안녕하세요.

◆ 변창흠> 안녕하세요.

◇ 김현정> 초과이익환수제 부작용만 키울 거다 반대하는 분도 계십니다. 명지대학교 권대중 교수님 안녕하세요.

◆ 권대중> 안녕하세요.

◇ 김현정> 먼저 변 교수님, 초과이익환수제 꼭 필요하다, 이렇게 생각하시는 거예요?

◆ 변창흠> 이 제도는 사실 약간 좀 오해가 있는데요. 이번에 아까 소개하실 때 다시 부활했다고 말씀하셨습니다마는 사실은 시행이 유보됐다가 이번에 유보 기간이 종료되면서 본격적으로 시행되는 제도입니다. 유보된 게 해제됐기 때문에 본격적으로 시행되는 거다, 이렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 김현정> 그렇게 이해를 하면 좋겠다. 왜 필요하다고 생각하세요?

◆ 변창흠> 사실은 재건축 사업에 대해서 개발이익 환수 차원에서 두 가지 제도가 있었거든요. 하나가 소형 주택 의무화 제도고 또 하나가 재건축 초과이익 환수제인데 이 제도는 2005년부터 제도가 도입돼서 재건축 과정에서 생기는 개발이익에 대해서는 공익적 차원에서 환수돼야 한다는 것에 대해서 공감대가 있었고 당연히 환수가 됐어야 되는데 2008년에 글로벌 경제 위기 때 주택 가격이 안정되면서 실효성이 없어서 시행이 유보됐었던 거거든요. 그런데 지금은 여건이 부동산 가격이 워낙 급등하고 있고 당초에 이게 유보됐던 이유가 사라졌기 때문에 지금은 시행될 수밖에 없다, 이렇게 생각을 하고 있습니다.

◇ 김현정> 부동산이 급등하고 있고 그 시발점이 재건축 아파트로부터 시작하기 때문에 결국 그것을 잡아야 한다, 이런 말씀이세요.

◆ 변창흠> 아니요. 그렇기보다는 이 제도 자체는 재건축이라는 제도 자체가 개발 사업을 추진하면서 본인의 노력과 무관하게 사회적 이익을 통해서 만들어진 가치이기 때문에 이익을 환수하는 것은 당연한 원리이고 이렇게 이익을 환수해야만 초과이익을 위해서 과도한 수요가 생기는 문제를 해소할 수 있기 때문에 환수하는 것입니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 권대중 교수님, 어떻게 생각하십니까?

◆ 권대중> 글쎄요. 부동산 가격이 상승하는 것을 막기 위해서 이런 제도를 도입했다고 생각하지만, 법취지는. 그러나 오히려 부동산 시장의 부작용이 더 클 거라고 보여집니다. 실제로 우선 미실현 이득에 대한 과세라는 게 아직도 논란이 있고요.

◇ 김현정> 그러니까 아직 이익을 손에 넣지 않았는데 먼저 세금을 걷어가는 게 옳으냐 이 말씀이신 거죠? 집을 팔지 않았는데.

◆ 권대중> 또 하나는 이게 사업 초기인 추진의 단계에서부터 준공 단계 시점까지를 모두 계산하는데 만약에 중간에 집을 산 사람이나 최근에 집을 산 사람도 과거의 소유자 것까지 다 물어야 되는 그런 문제가 있고요. 이렇게 이제 세금을 물리게 되면 재건축 사업이 추진이 잘 안 되면 공급이 줄 수 있고요. 특히 강남 지역의 실효성 때문에 가격이 높아질 수 있습니다. 뿐만 아니라 시장에 현재는 유동성이 많기 때문에 재건축 시장뿐 아니라 다 같이 가격이 올랐는데 유독 재건축 시장에만 물린다는 거. 도시재생 사업을 여러 가지 하고 있는데도 불구하고 재개발 또는 다른 사업은 물리지 않고 재건축에 물린다는 형평성 문제도 있고요. 만약에 1가구 1주택까지 물려버리면 5억짜리 주택이 만약에 7억, 8억 해서 1억 1000만 원만 넘으면 개발이익의 50%를 물리기 때문에 현금이 없는 사람은 집을 팔고 나가라는 얘기거든요.

◇ 김현정> 원래 그 집에서 그 한 채 가지고 쭉 살던 실거주자들. 그 돈 마련 못 하면 나가야 된다.

◆ 권대중> 네. 금년 1월부터 지금 시행을 하고 있는데요. 향후에 재건축을 추진하는 단지들이 사업도 잘 못 가게 되면 사업을 추진할 수 없고요. 만약에 사업을 진행을 한다 그러면 원가를 높여서 개발이익을 낮추는 편법이 나타날 수도 있습니다. 이런 점들을 모두 감안해서 이게 재조정되거나 또는 시행을 유보하거나 해야 될 것 같습니다.

◇ 김현정> 지금 부작용 부분과 위헌 부분. 두 가지를 말씀하셨어요. 먼저 위헌 부분 좀 보겠습니다. 지금 이게 실효성이 있을 거냐, 없을 거냐. 부작용이 있냐, 없냐는 둘째치고 법적으로 문제가 있다. 위헌 소지가 있다는 주장이 나오더라고요. 제가 잠깐 설명을 드리자면 이런 겁니다, 여러분. 최근에 그 집을 구입한 사람은 실제로 얻은 시세차익이 적겠죠. 그 전부터 갖고 있던 사람에 비해서. 그런데 세금을 무는 방식은 조합에다가 세금을 부과한 다음에 N분의 1로 조합원들을 똑같이 나눕니다. 그러니까 최근에 사서 2000만 원 시세 본 사람이나 오래전에 구입해서 3-4억 시세 본 사람이나 세금을 똑같이 물게 되는 현상, 똑같이 2억 원을 낸다. 이렇게 된다면 이게 형펑성에 어긋나는 거 아니냐, 위헌이다. 이런 거죠, 권 교수님?

◆ 권대중> 네네. 거기에다가 또 하나는 사업 초기인 추진위원회 단계에서부터 작년까지는 지난해까지는 권리청원인가를 신청한 단지 또 인가를 받은 단지는 면제해 줬는데 준공 시점까지로 늘어나 있거든요. 그런데 사실 추진위원회 단계에서부터 관리처분 단계 이전까지는 서류로만 왔다 갔다 하기 때문에 ‘개발한’ 이라고 보기는 애매합니다. 이주하고 나서 착공하고 준공식 쪽은 개발 사업을 했다고 볼 수 있죠. 그런데 사실은 앞에 부분이 기간이 더 많이 길어요. 사업 시행은 불과 2-3년도 안 되거든요.

◇ 김현정> 알겠습니다. 아무튼 형평성에 어긋난다. 집 사서 오랫동안 묵혀서 이익 크게 본 사람하고 적게 본 사람한테 똑같이 세금 매긴다는 부분. 또 한 가지는 아까 말씀하신 아직 집을 팔지 않았기 때문에 손에 쥔 이익도 없는데 세금을 먼저 내야 된다는 이 부분 뭐라고 그러나요? 실현되지 않은 것에 대한 세금 부과 문제에 대해서 변 교수님, 답변 주시죠.

◆ 변창흠> 우선 재건축 부담이 초기에 구입한 원래부터 살던 분하고 나중에 구입한 분들간의 형평성 문제가 있다는 부분에 대해서 말씀을 드리면 사실은 아까 말씀드린 것처럼 이 제도는 처음부터 시행이 전제가 되어 있다가 유보된 상태에 있었습니다. 그렇기 때문에 사실은 언제든지 정책을 통해서 새롭게 부과될 수 있는 여지가 있었거든요. 그러다 보니까 재건축 사업에 대해서 실제 거주를 목적으로 하신 분도 있지만 투자를 목적으로 하신 여러 분들이 있을 때 이 사업에 대해서 재건축이 부담될지 여부가 항상 가격에 반영이 되어 있었거든요. 그런데 만일 재건축이 부담금이 전혀 부과되지 않을 거라고 기대했다면 가격이 현재처럼 아주 높게 책정되어 있는 상태고요. 만일 이게 부과될 거라고 생각했으면 그 부담금이 가격에 반영이 되어서 가격이 훨씬 낮게 책정될 수 있는 겁니다. 그렇기 때문에 지금 가격이 부과될지 안 될지가 불확실한 상황에서 부과되지 않을 거를 전체로 가격이 책정돼 있다면 그만큼 가격이 지나치게 높게 책정되어 있는 것이고요. 그렇기 때문에 정책적인 의제를 통해서 이게 부과된다면 거기에 따라서 가격이 재조정 될 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다. 또 한 가지 미실현 이득에 관해서 이게 아직 실현되지 않았기 때문에 위헌 부분인 것은 사실 그동안 헌법재판소나 행정법원이 일관되게 미실현 이익에 관한 부담금 부과가 위헌성이 없다는 것이 확정된 사안입니다.

◇ 김현정> 미실현 이득에 대해서도 세금 부과할 수 있다는 판례들이 있다고요?

◆ 변창흠> 그렇죠. 94년에 헌법재판소에서 토지초과이득세에 대해서 이미 선고를 한 적이 있는데. 미실현 이익이라 할지라도 이게 과세 목적이나 과세 소득의 특성 또는 기술상의 문제. 이런 걸 종합적으로 판단해서 입법 정책적인 문제로 판단할 일이지. 그 자체가 헌법 정신에 반한 것이다, 이렇게 보기 어렵습니다.

◇ 김현정> 권 교수님, 이미 판례가 있다고 하는데요. 가능하다는데요?

◆ 권대중> 그런데 이게 시기에 따라 정치적, 행정적으로 풀어야 될 숙제가 다릅니다. 향후에 만약에 지금 현재 재건축 연한이 30년으로 돼 있는데. 4-5년만 지나면 1기 신도시의 45만 가구가 재건축 시장에 들어옵니다. 그런데 과연 도시가 슬럼화되는데 재건축 사업이나 이런 도시재생사업이 제대로 가겠는가.

◇ 김현정> 일단 그 얘기, 그 부작용 문제는 조금만 미뤄두고요. 일단 위헌 부분이냐. 이 부분이 굉장히 중요한 부분이거든요. 이게 법원으로 지금 가게 되는 상황이어서. 여기에 대해서는 위헌이라고 생각하시는 거예요?

◆ 권대중> 저는 위헌이라고 생각합니다.

◇ 김현정> ‘미실현 이득에 대해서까지 걷는 것, 이거는 과하다’라는 말씀. 반면에 변 교수님은 ‘가능하다. 공익적인 차원에서 가능하지 않겠는가. 판례도 있다’ 이런 말씀. 그럼 부작용 얘기, 실효성 문제로 가겠습니다. 법적인 문제는 차치하고 정말 실효성이 있겠는가 없겠는가. 먼저 권 교수님, 실효성 없다고 보세요?

◆ 권대중> 이건 재건축 부담금이 부과되게 되면, 개발이익이 많이 남든 적게 남든 간에 소유자 입장에서는 사업을 진행하는 데 예전처럼 추진이 안 될 거라고 보이고요.

◇ 김현정> 위축되겠죠.

◆ 권대중> 특히 세금을 물리는 과정에, 부담금을 물리는 과정에 초기단계에 종전 부동산 가격이 가격 기준 자체가 공시가격으로 합니다. 시세의 한 60-70%밖에 안 되죠. 준공된 가격 이후에는 시가로 하기 때문에 차이가 더욱더 벌어지게 돼 있고. 또 한 가지는 이게 만약에 준공이 되더라도 재산세가 또 올라가거든요. 어차피 재산세를 냅니다. 이런 부분 때문에라도 아마 여유가 있지 않은 사람들은 사업 추진이 안 될 걸로 보여지고. 만약에 추진된다 하더라도 조금 전에 말씀드린 대로 이 원가를 높여서 개발 이익을 낮추는 편법이 발생할 수 있기 때문에 부작용이 더 크다고 봅니다.

◇ 김현정> 변 교수님, 결국 이렇게 해서 재건축을 못 하게 되면 우리는 이제 서울에 오래된 아파트 많거든요. 특히 강남 4구에는 더 많은데. 공급이 줄어들고 그러면 결국은 남아 있는 새 아파트들 가격은 더 치솟고 이런 부작용 나타날 거다, 어떻게 보세요?

◆ 변창흠> 사실은 ‘재건축을 촉진해서 주택을 공급하면 주택 가격이 안정될 것이다’라는 게 그동안 부동산 가격 상승기 때마다 등장한 주장이었지 않습니까? 그래서 재건축 규제를 풀고 부담금을 없애고 과세를 줄이고 특히 이제 조합원 지분에 대해서 거래를 활성화하고. 이런 방식으로 규제를 풀어왔는데. 이렇게 규제를 풀어서 재건축을 촉진하고 공급을 확대하는 방식이 그 개발 과정에서 생기는 이익을 사유화하는 방식으로 고착이 된 겁니다. 그러다 보니까 이후에 최종적으로 공급될 주택 가격이 그대로 거기에 반영돼버리는 겁니다. 그래서 오히려 앞으로 발생될 주택 가격을 고려해서 지금 재건축 대상되는 주택 가격이 미리 올라버려요. 결과적으로 주택이 공급되는 게 아주 높은 가격으로 공급되기 때문에 공급이 확대되더라도 오히려 주택 가격이 안정되지 않게 되는 겁니다.

그렇다면 처음부터 개발 이익이 발생하지 않거나 발생하더라도 공익적인 측면에서 환수될 수 있다는 것을 전제로 한다면. 특히 또 재건축을 하면서 거기에 맞는 사회적 기여를 한다는 것이 전제된다면 재건축 대상 주택 가격 자체가 안정될 거고, 그 이후에 공급되는 주택도 과도하게 높지 않을 수도 있다는 겁니다.

◇ 김현정> 두 분이 다 전문가이신데 지금 예측이 전혀 다른 예측이 나오고 있습니다. 오히려 집값이 더 상승할 것이라는 예측과 아니다, 이 정책 하면 이게 안정이 될 거라는 엇갈린 전망들이 나오고 있는데 변 교수님, 청취자가 이런 질문 주셨어요, ‘만약 미실현 이익에 대해서 이렇게 초과이익환수제. 그러니까 미리 과세를 해 버렸는데 그 후에 부동산 가격이 폭락하면 이건 정부가 다시 돌려주는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까?’ 이런 질문인데요.

◆ 변창흠> 지금은 과세를 하는 게 아니고요. 지금 사업 시행 인가를 받은 3개월 이내에 재건축 부담금이 얼마 될 거라고 예정해서 산정하는 겁니다. 이 예정액을 관리 처분할 때 미리 반영하도록 지도하고 있는 상태거든요.

◇ 김현정> 그러니까 내는 거잖아요, 어쨌든.

◆ 변창흠> 관리처분 계획에 반영을 해 놨다가 나중에 최종적으로 부담할지 부분에 대해서는 그때 조정하거나 이후에 다른 절차를 만들면 되는 것이죠.

◇ 김현정> 제가 말씀드리는 ‘미실현 이익’이라 함은 집을 팔기 전에 어쨌든 초과이익분에 대해서는 내는 게 맞는 거죠? 어떤 식으로 반영이 되든. 어느 단계에서든. 아마 그 부분에 대한 질문이신 것 같아요. 그 후에 그 후에 집값이 폭락할 수도 있는 것인데 미실현 이익에 대해서 미리 돈을 내놓고 후에 집값이 폭락하는 것에 대해서는 그 손해분은 어떻게 되는 것인가? 청취자분의 질문은 그것 같습니다.

◆ 변창흠> 사실은 가격이 떨어질 수 있는 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만 그렇다고 해서 이 재건축 부담금의 부과 자체가 위헌적이거나 법률 위반이거나 이렇게 보기는 어려운 거죠. 지금 현재는 재건축 부담금이 얼마가 될 것이라는 것을 미리 알려서 그것을 관리 처분 계획에 반영을 해서, 조합이 지도를 할 수 있게 만드는 것을 지금 보여주고 있는 것이거든요. 이번에 국토교통부가 발표한 것도 미리 예정을 하면 얼마나 될 거다라는 것을 보여준 것이죠.

◇ 김현정> 그러니까 지금 청취자님에 대한 답변은 ‘그럴 가능성은 있지만 공익적 차원에서 그건 감수해야 된다’는 그런 말씀이실까요?

◆ 변창흠> 만일 그런 일이 발생한다면 그 부분에 대해서는 입법 기술적인 측면에서 조항을 변경을 하든지 그런 경우를 대비하는 조항을 만들면 되는 것이지, 그것 때문에 부과 자체가 위헌이 되거나 그것 때문에 부과 자체가 불가능하거나 하지 않는다는 것입니다.

◇ 김현정> 알겠습니다, 알겠습니다. 30초씩 드리겠습니다. 두 분 마무리 발언해 주시죠. 먼저 권대중 교수님.

◆ 권대중> 재건축 사업은 주거 환경을 정하는 차원입니다. 돈을 버는 것도 물론 있겠지만 개발이익이 있어야 또 개발을 합니다. 이 재건축 초과이익 환수제는 완화되거나 폐지돼야 된다고 생각합니다. 특히 문재인 정부가 추진하는 도시재생 뉴딜 정책이 성공하려면 재건축만 규제해서는 안 됩니다. 형평성 논란도 있고요. 정부가 이걸 한번 다시 한 번 재고하고 주택 공급 측면이나 주거환경 개선 차원에서 재고돼야 된다고 생각이 됩니다.

◇ 김현정> 변창흠 교수님 30초 드리겠습니다.

◆ 변창흠> 재건축은 분명히 양호한 주택을 공급하는 아주 중요한 수단입니다. 그렇지만 재건축은 개인의 노력보다는 정부나 지자체의 규제나 또는 공공개발 사업 등으로 발생하는 반사적 이익 성격이 좀 강하기 때문에 거기에 상응하는 적정한 부담은 필요한 것 같습니다. 그동안 부동산 시장 안정되어 있었기 때문에, 이 부분에 대해서는 부과가 유예되어 있었고. 특히 부동산 시장이 아주 침체될 때 폐지되기로 돼 있었던 것이거든요. 그런데 지금 부동산 가격이 상당히 상승되고 있는 이런 시점이기 때문에, 정상적인 부과가 불가피한 상황이 아닌가. 이렇게 생각을 합니다. 다만 시행 과정에서 나타날 수 있는 부작용을 최소화할 수 있도록 적극적인 측면에서 정교한 작업은 필요하다고 생각합니다.

◇ 김현정> 정교한 작업은 필요하다. 한 청취자 분은 ‘앞으로 20년 동안 너 10억 벌 거니까 미리 세금 내라 이게 과연 적절한 것인가, 합법한 것인가’라고 질문하신 분이 있는가 하면, 다른 청취자 분은 ‘토지는 공공재이기 때문에 개인 것이 아니기 때문에 이런 법 시행해도 된다’ 이런 의견들이 엇갈리고 있네요. 보내주십시오. 두 분 고맙습니다.

◆ 변창흠> 감사합니다.

◆ 권대중> 감사합니다.

◇ 김현정> 세종대학교 변창흠 교수, 명지대학교 권대중 교수였습니다.